接盘、并购,谁在收割长租公寓市场?

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文/王古锋

来源:连线Insight(ID:lxinsight)

在蛋壳公寓“暴雷”危机还没得到解决之际,长租公寓市场又有新动向。 

作为长租公寓的头部玩家,自如开始了收割市场的步伐。

近日,自如宣布并购贝客青年精品公寓,通过并购,自如进一步扩张了房源数量,在去年11月,自如就公布过旗下房源总数超过100万间,经营规模超过第二、三名的总数。 

长租公寓是一个重资本、难盈利的生意,中小玩家选择“卖身”也很正常,贝客分属于江苏贝客邦生活服务有限公司,旗下拥有全国31个项目,主要为集中式白领公寓,合计房源近5000套,分布在北京、上海、南京、苏州等一二线城市。 

长租公寓行业近两年处于巨变期:暴雷、洗牌和并购在同步进行。

一边,2018年长租公寓暴雷潮以来,一大批中小长租公寓机构相继破产,引发大规模的租客、房东维权事件。 

另一边,2019年初蛋壳开启并购,枪声一响,自如、魔方等长租公寓也陆续开启收割模式。 

而在洗牌中,即使是规模不小,已经上市的蛋壳,也难逃被淘汰的命运。

尽管行业发生着翻天覆地的改变,但低毛利、难盈利的最大难题,依然没有得到解决。 

根据珊瑚数据统计,以深圳为例,二手房的租金回报率在1%-2%之间,租金回报较高的罗湖区也没有超过3%。 

中国的租房人群以中低收入人群为主,根据中国社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.17(2020)》,年龄在21-30岁的租客占比61.3%。收入在3001-8000元/月的租房人群占比64.2%,这一部分人群也是价格高敏感人群。 

在这种情况下,长租公寓玩家为了争夺房源付出高成本收房,为了争夺用户则低价出租,高收低卖导致长租公寓一直处于亏损之中。 

而租金差到目前为止都是长租公寓玩家唯一的营收模式。随着接盘、并购的进行,行业正在进入寡头之战,而最终这些留下来的行业巨头,能否解决这个问题?又能否探索出租金差以外的营收模式? 

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长租公寓频繁暴雷,谁在接盘?

长租公寓在2012年左右出现,一开始,长租公寓的诞生是为了让年轻人有更好的租房体验。 

you+公寓的创始人刘洋曾表示,自己创建you+就源于自己打工漂泊中搬家30余次,遇到黑中介签假合同,遭遇房东拿钱跑路,在大城市中渴望寻找一个温暖的家。 

庞大的年轻人租房群体,让长租公寓迅速成为风口,you+公寓、蘑菇公寓、寓见公寓、青年汇、青客公寓等纷纷获得资本融资,其中雷军以1亿元注资you+公寓引爆租房行业和投资行业,一度成为关注的焦点。 

根据相关融资数据统计,2012-2019年7年之间长租公寓得融资次数超过100次,综合融资额约2160亿元,其中现金类融资260亿元,住房租赁证券类产品约1900亿元。

不过,行业的危险因素,也在发展中越来越明显。

2018年8月17日,胡景晖在接受媒体采访时表示,“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格得20%-40%争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修,‘N+1’出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场得胃口,现在发展严重跑偏了。” 

胡景晖还进一步表示,“长租公寓爆仓比P2P爆仓更危险。” 

胡景晖的“警告”很快变成了现实。 

杭州鼎家长租公寓、重庆管家婆公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等一种长租公寓接连暴雷、破产,引发了大面积的租客维权事件。 

它们资金链断裂的原因极其相似: 

在资本催化下,大中小长租公寓机构全力争抢房源,付出高额成本,导致入不敷出; 

长租公寓机构为快速回笼资金,向租客一次性收取半年或一年的租金,而按月付或者季付的方式给房东交租,产生“长收短租”问题,收来的租金会用于扩张规模; 

为加快资本扩张,补充流动资金,长租公寓机构联合金融机构推出租金贷和ABS产品,以未来的租金收入为兜底,获取一次性房租收入,导致租房市场违规加杠杆。 

暴雷声已经响了近两年,即使是上市公司也难以幸免,连线Insight在《深度调查:被蛋壳“困住”的人们》和《长租公寓青客疑似“暴雷”,租户:好怕它成为下一个ofo》中,分析了两家上市公司的风险和暴雷始末。 

长租公寓暴雷后,租客和房东四处维权,较好的结果是有玩家愿意接盘,但是要付出填补资金窟窿的代价。 

此前,雷军旗下顺为资本投资的寓见公寓暴雷后,经过上海市房地产经纪行业协会的“搭桥铺路”,最终由麦家公寓接盘。

2019年7月,陷入经营危机的乐伽公寓,引入杭州喔客公寓作为业务承接方。 

而蛋壳公寓也曾经接盘爱上租,爱上租是长三角最大的住房租赁机构,在上海、苏州、南京管理公寓超过8万间,在被蛋壳收购前已经传出资金链断裂的风险。 

不过,接盘暴雷机构也算棋行险招,如今蛋壳自身难保,曾经接盘过来的爱上租则变成了累赘。 

而如今,谁又来给蛋壳接盘? 

据《财经》报道,我爱我家高管透露,过去的一个月里,住建委分别约谈了自如、我爱我家以及建行。其中,自如对接盘蛋壳的要求是政府可以适当放开住房租赁“N+1”(将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后,作为一间房单独出租使用)的管制。 

而政府的接盘首选是建设银行,建设银行旗下长租公寓业务平台建融家园,但因为蛋壳的空置房源不多,这次接盘没谈拢。

蛋壳的百亿窟窿,很明显少有玩家愿意接盘。建融家园此前接盘青客公寓,因为担心纠纷和坏帐,也只接管了空置房源。 

暴雷机构是烫手山芋,对比接盘这类机构,很明显收购资金状况还算良好的中小玩家,是更好的选择。

并购与寡头竞争

目前长租公寓市场上主要分为三大派系。

其一是以万科、龙湖、旭辉为代表的房地产开发商群体,他们分别成立了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓,通过自持房产的和包租的形式经营长租公寓。 

其二是以自如、相寓、魔方等为代表的运营商平台,通过链接房东和房客,做起了二房东生意。 

其三是以如家、华住集团为代表的酒店企业,通过酒店式场景切入长租公寓。

在市场竞争中,房企通过自持房产可以说是最具有竞争力的,不过相比于10%左右的一手房回报率,长租公寓预期回报率不足5%,房企开拓这一市场动力不足,相反由于政策规定的自持租赁住房的比例要求,房企更多的是被迫为之。 

龙湖集团投资者关系负责人施磊曾表示,长租公寓很难做,龙湖在长租公寓投入资金不多,80%属于轻资产,属于包租的模式。 

酒店品牌虽然能提供比较高的服务质量,但是酒店资产有限,加上租金较高,难以规模化。 

因此,真正在跑马圈地,收割市场的,是第二类玩家。 

回顾近两年的长租公寓行业,并购是一大关键词。

2019年1月,湾流国际与星窝创享青年公寓宣布并购完成,湾流国际成为星窝最大股东; 

2019年5月,国内蓝领公寓安歆集团战略并购逗号公寓,并购后,安歆集团的床位数从6万张增长到近10万张,业务布局也从9个城市增加到17个城市; 

今年11月30日,自如宣布并购贝客。

58安居客房产研究院首席分析师张波曾在接受采访时表示,长租公寓第一阶段的“群雄并起”已经结束,第二阶段的“寡头之争”仍将持续。

自如已经是这个市场里的巨头。 

根据融资信息统计,2018年8月以来,自如在2019年6月,募集了泛大西洋资本领投,腾讯、红杉资本跟投的5亿元B轮融资,又在今年3月,获得软银愿景基金10亿美元投资。 

雄厚的资金在推动着自如进一步收割市场,同时也进一步加剧着寡头之战。 

不过对于长租公寓玩家来说,扩张和跑马圈地并不是难题,能否实现规模化盈利才是终极难题。 

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长租公寓盈利难题是否能解?

长租公寓自诞生以来,就是一个薄利行业,局内者长期陷入亏损之中。 

财报显示,2017-2019年,蛋壳公寓亏损额增长迅猛,从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度,亏损达12.30亿元,单季亏损创下近年新高。 

另一个上市企业青客也长期处于亏损之中,青客公寓财报显示,2019财年青客公寓净利润亏损达4.98亿元,而在2017财年和2018财年,分别亏损2.45亿元和4.99亿元,即近三年青客公寓累计亏损达12.42亿元。 

连线Insight曾发文分析过长租公寓的危险和脆弱:长租公寓是少见的无法通过规模化带来更多收入的行业,即使上调租金,但平台拿房、营销、获客等成本同样高企,一旦出租率下降,则会面临生死存亡的危机。 

长租公寓企业优客逸家CEO刘翔此前在接受采访时提到,出租率的红线在80%,少于80%,企业就很危险。 

从这个角度来看,规模越大,风险性也越大。今年疫情导致的出租率下降,就是青客、蛋壳暴雷的一个导火索。 

尽管如此,入局者前进的步伐已不能停,或许在不断提高市场规模和品牌影响力后,可以降低成本收房,而通过提供更好的服务提升房租,从而获得更多租金差。同时,它们也还在尝试更多的营收模式。 

这门生意,最终是像共享单车一样没有赢家,还是最终有玩家闯出一条生路?

答案很快就会揭晓。 

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